한남 시리즈

Part 2: 한남이라는 입장권의 가격

③ 공실은 없고 교체만 있다.

④ 대로변 및 이면 골목 권리금 사례와 입지 선점 경쟁

⑤ 유동의 질적 변화와 카테고리의 재정립

⑥ 먹고, 보고, 입는다.

③ 공실은 없고, 교체만 있다.

최근 한남동 임대시장을 관통하는 키워드는 ‘공실’이 아니다. 정확히 말하면, 공실보다 ‘점유권의 이동(Turnover)’이다. 현재 한남동 리테일 권역으로 불리는 주요 구역의 1층 공실률은 사실상 0%에 수렴한다. 이는 일본 오모테산도나 긴자의 메인 스트릿과 같은 글로벌 하이엔드 리테일 권역에서나 볼 수 있는 현상으로, 공급이 수요를 전혀 따라가지 못하는 ‘초과 수요’ 상태가 고착화되었음을 의미한다.

이러한 수급 불균형은 시장 지표의 중심을 임대료에서 ‘권리금’으로 이동시켰다. 과거 권리금이 자영업자 간의 시설비 회수 성격이 강했다면, 현재 한남동에서의 권리금은 입지 선점을 위한 ‘프리미엄 채권’에 가깝다. 메인 대로변은 물론 이면의 작은 유닛까지 권리금 형성이 일반화된 것은, 한남동이 이미 단순 임대 시장을 넘어선 리테일 자산 경쟁 시장임을 방증한다.

권리금은 더 이상 기존 임차인의 투자 회수 수단에 머물지 않는다. 실제 시장에서는 특정 위치를 선점하기 위한 경쟁 비용이자, 해당 브랜드가 상권 내에서 차지하려는 전략적 포지션을 보여주는 지표로 기능한다. 특히 글로벌 플래그십 스토어를 기획하는 브랜드들은 권리금을 매몰 비용(Sunk Cost)이 아닌, 하이엔드 상권 진입을 위한 '자본적 지출(CAPEX)'로 인식하는 경향이 뚜렷하다.

• 입지 선점 비용 (Location Premium): 특정 번지수를 점유하기 위해 기꺼이 지불하는 경쟁 비용.

• 브랜드 필터링 (Brand Qualification): 고액의 권리금을 감당할 수 있는 자본력과 브랜드 파워를 갖췄음을 증명.

• 시간 비용의 절감: 공실을 기다리는 불확실성을 제거하고, 즉시 상권의 낙수효과를 누리기 위한 기회비용.

④ 대로변 및 이면 골목 권리금 실사 사례

일부 전략적 요충지 매물은 권리금 액수 자체가 브랜드 입점 가능성을 결정짓는 핵심 경쟁 요소다. 임대인과 임차 후보자 사이에서 경매와 유사한 선입찰(Pre-bidding) 형태의 거래 구조가 발생하기도 한다. 이는 권리금이 단순 비용을 넘어 입지 확보를 위한 가장 직접적인 시장 신호로 기능하고 있음을 보여준다.

실제로 한남동 주요 상권에서는 대로변과 이면을 막론하고 권리금 지급 및 요구 사례가 지속적으로 확인되고 있으며, 이는 상권 내 매물 희소성과 브랜드 간 경쟁 심화를 동시에 반영한다. 권리금이 형성된다는 사실 자체가 해당 상권의 시장 기대치가 높아졌음을 의미하며, 동시에 한남동이 ‘임대료 중심 시장’에서 ‘브랜드 경쟁 중심 시장’으로 변화하고 있음을 보여준다. 한남동에서 권리금은 더 이상 단순한 매몰 비용이 아니라 희소한 입지를 선점하기 위한 전략적 투자이자, 브랜드의 급을 증명하는 입장권으로 기능한다. 특히 최근 한남동은 단순한 F&B 중심의 소비지를 넘어, 목적성을 가진 고관여 소비층과 외국인 관광객이 뒤섞이는 거대한 플랫폼으로 진화 중이다. 이러한 유동의 질적 변화는 테넌트 구성의 근본적인 리셋을 예고하며, 한남동이 서울의 리테일 지형도를 새롭게 정의하는 방식인 다음 논의로 이어진다.

Expert's Insight

“제시해드린 한남동의 권리금 사례 현황을 보시면 아실 수 있겠지만, 현재 한남동은 “얼마를 낼 수 있느냐”보다 “누가 들어오느냐”가 더 중요한 상권이며, 권리금의 형성과 확대는 이러한 구조 변화를 가장 직접적으로 보여주는 시장 신호라 할 수 있습니다. 한남동에서 현재 권리금이란 일종의 입장료로서 역할을 합니다. 예를 들어, 최근 모 해외 컨템포러리 브랜드가 이면 골목에 입성할 때 기존 임차인에게 지불한 권리금은 사실상 그 입지의 '희소성'에 대한 프리미엄입니다. 한남동 1층 공실률이 0%라는 건, 돈이 있어도 자리가 없다는 뜻이거든요. 브랜드에서 권리금을 먼저 제안해서라도 자리를 차지하는 이유는 한남동에 깃발을 꽂는 순간 한남동의 희소성이 브랜드에 실질적인 마케팅 효과를 주기 때문입니다."

⑤ 유동의 질적 변화와 카테고리의 재정립

한남동을 설명하는 핵심 요소는 유동인구의 질적 변화다. 단순 통과형 유동은 감소한 반면, 특정 목적을 가진 방문형·체류형 유동이 뚜렷하게 증가했다. 플래그십 매장을 기점으로 카페, 전시, 편집숍을 연계 소비하는 동선이 정착되었다. 특히 평일 낮 시간대 외국인 비중은 명동식 쇼핑보다 K-패션과 서울 특유의 라이프스타일, 즉 '로컬의 힙함'을 경험하기 위해 방문한다. 내국인은 20~40대 감도 높은 소비층이 주를 이루며, 한남동을 '성수 다음 단계'의 상권으로 소비하고 있다. 한남동 인근을 방문하는 외국인 중 중국인 관광객수가 압도적으로 주를 이루기는 하지만 일본과 동남아 관광객뿐 아니라 유럽과 미주 개별 여행객 방문도 꾸준히 증가하는 흐름이다.

⑥ 먹고, 보고, 입는다.

내국인은 20~40대의 패션·라이프스타일 감도 높은 소비자들로, 한남동을 ‘성수 다음 단계’로 소비하는 패턴을 보이고, 외국인은 K-패션과 K-라이프스타일을 경험하기 위해 방문하는 관광객들로, 구매와 사진, 경험을 동시에 소비한다. 한남동의 진정한 힘은 맵에서 보이듯 먹고, 보고, 입는 서로의 영역이 촘촘하게 엮여 있다는 점에 있다.

In & Out 브랜드가 말해주는 한남동의 방향

최근 한남동의 테넌트 교체(In & Out)는 단순한 임대차 계약의 종료와 시작이 아닌, 상권의 리셋을 의미한다. 유입 브랜드의 공통점은 명확하다. 판매(Sales)보다 공간 경험을, 상품(Product)보다 브랜드 메시지를 앞세운다. 특히 기존 F&B 유닛들이 글로벌 패션 및 하이브리드 라이프스타일 브랜드로 교체되는 현상은 한남동이 ‘먹고 마시는 골목’에서 ‘브랜드 세계관의 집결지’로 체질을 개선했음을 보여준다.

In (유입): Alo Yoga, AMI Paris, Marine Serre, Diesel(리로케이션), Sergio Tacchini, Matin Kim, Trimming Bird, Aerse, Not 4 Nerd, On running 등. 글로벌 컨템포러리와 로컬 라이징 브랜드가 뒤섞이며 상권의 밀도를 높이고 있다.

Out (퇴거): Anthracite, Mosu, Kasina, 33 apartments(예정) 등. 일부 상징적 브랜드의 이탈은 상권의 쇠퇴가 아니라, 더 높은 자본력과 선명한 컨셉을 가진 브랜드로 대체되는 과정에서 발생하는 선별적 진화에 가깝다.

한남동의 의미: 서울의 감도가 최종 승인되는 곳

임대차 협상 테이블의 풍경부터 달라지고 있다. 과거에는 얼마나 팔 수 있는지, 월세 낼 체력은 되는지가 핵심이었다면 지금 한남동은 다르다. 브랜드가 얼마나 파워풀한지, 컨셉이 얼마나 선명한지, 그리고 글로벌로 뻗어 나갈 가능성이 보이는지가 건물주의 마음을 움직이는 진짜 기준이다.

카테고리 믹스도 고도화되는 중이다. 예전엔 그저 옷 가게와 카페가 전부였다면 지금은 글로벌 컨템포러리 패션부터 아트, 문화 콘텐츠, 뷰티와 라이프스타일 실험 매장까지 한데 뒤섞인 복합 생태계로 진화했다. 국내 브랜드에는 글로벌 거물들과 어깨를 나란히 하며 본인들의 급을 증명하는 시험대이고, 해외 브랜드에는 아시아 시장에 던지는 강렬한 첫인상인 셈이다.

이런 흐름 속에서 한남동은 굳이 성수나 명동과 도토리 키재기를 하지 않는다. 그들과 경쟁하기보다는 서울 리테일 생태계의 정점을 찍는 무대로서 본인만의 자리를 지킬 뿐이다. 이국적이면서도 지극히 한국적으로 정제된 한남동만의 무드는 앞으로도 하이엔드 브랜드들이 가장 먼저 깃발을 꽂고 싶어 하는 독보적인 클러스터로 남을 것이다.

한남동은 글로벌 트렌드와 로컬의 정서가 가장 밀도 있게 여과되는 독특한 구간이다. 입점이 곧 브랜드의 계급장이 되는 시대가 되면서, 글로벌 패션과 라이프스타일 브랜드들의 입성 전쟁은 앞으로 더욱 잔혹해질 전망이다.