Medical Hunters

팬데믹이라는 긴 터널을 지나온 강남역 상권이 다시 뜨겁게 달아오르고 있다. 그 부활의 중심에는 단순한 소비재가 아닌, 'K-뷰티'라는 강력한 콘텐츠로 무장한 '메디컬 리테일(Medical Retail)'이 있다. 과거 임대인들에게 병원은 그저 '아픈 사람이 가는 곳'이자, 평범한 임차인에 불과했다. 하지만 2026년 현재, 메디컬은 건물의 자산 가치를 견인하고 상권의 유동 인구를 폭발시키는 핵심 앵커(Anchor)로 재평가받고 있다. CBRE 코리아 리테일 팀의 도후창 상무가 전하는 현장의 목소리를 통해, 강남대로를 수직으로 관통하는 메디컬 생태계의 진화와 그 속에 숨겨진 기회를 포착해 본다.

Q. 과거에는 상업용 빌딩의 메인 테넌트로 패션이나 F&B를 선호했다면, 최근에는 메디컬(Medical) 테넌트의 위상이 완전히 달라진 것 같다. 현장에서 체감하는 분위기는 어떠한가?

[새로운 슈퍼 앵커의 등장]

불과 몇 년 전까지만 해도 임대인들에게 병원은 특별할 것 없는 임차인 중 하나였습니다. 그러나 코로나19 팬데믹이 이 공식을 완전히 뒤집어 놓았습니다.

리테일 셧다운 공포 속에서도 피부과와 성형외과는 탄탄한 매출을 유지하며 임대료를 한 번도 밀리지 않는 놀라운 '안정성(Stability)'을 증명해 냈습니다. 특히 엔데믹 이후 외국인 의료 관광객이 폭발적으로 유입되면서, 메디컬은 이제 단순한 병원이 아니라 백화점이나 명품 매장 못지않은 강력한 집객 시설로 격상되었습니다. 이제 임대인들은 건물의 공실이 발생하면 가장 먼저 "여기에 대형 피부과나 성형외과를 유치할 수 있느냐"를 묻곤 합니다.

1. 강남대로의 진화

   Q. 최근 강남대로의 변화가 심상치 않다. 1층에는 글로벌 플래그십 스토어가, 상층부에는 병원들이 들어차고 있는데, 이러한 현상을 어떻게 해석해야 하는가?

   [Beauti-cal(Beauty+Medical)]

   강남대로는 지금 거대한 수직적 복합 소비 생태계로 진화 중입니다. 과거에는 쇼핑 따로, 병원 따로였다면 지금은 이 두 가지가 하나의 건물 안에서 유기적으로 연결됩니다.

   건물 중상층부에 위치한 대형 성형외과나 피부과를 방문한 구매력 높은 외국인 관광객들이, 진료를 마치고 자연스럽게 저층부의 올리브영, 룰루레몬, 시코르 같은 리테일 매장으로 유입되어 K-Beauty와 연관된 쇼핑을 즐기는 패턴이 일상화되고 있습니다.

   강남구의 연간 의료관광 소비액이 1,200억 원을 넘어서고, 서울시 전체 의료 소비의 절반 가까이가 강남에서 발생합니다(서울시 의료관광 통계, 2024 기준). 메디컬이 상층부에서 확실한 목적형 고객을 끌어모으고(Magnet), 리테일이 저층부에서 이들의 지갑을 여는(Consumer) 완벽한 상호 보완 구조가 완성된 것입니다.

   

   
   

   Q. 강남역 상권이 다른 지역(성수, 한남)과 차별화되는 강남만의 메디컬 리테일 경쟁력은 무엇인가?

   [Big Canvas]

   성수나 한남동이 좁은 골목길과 아기자기한 소규모 필지를 중심으로 '감성'을 판다면, 강남대로는 탁 트인 대로변과 넓은 바닥 면적으로 메디컬에 그야말로 최적화 되어있습니다.

   최근의 대형형 피부과나 성형외과는 단순히 진료실 몇 개로 운영되지 않습니다. 최첨단 레이저실, VIP 대기실, 상담 센터, 심지어 에스테틱 룸까지 갖추려면 한 층당 실면적 100평 이상의 대형 공간이 필수적인 경우가 많습니다. 이러한 대규모 공간 수요를 충족시킬 수 있고 편리한 교통을 누릴 수 있는 곳은 서울에서 강남대로가 유일합니다. 브랜드와 병원 모두에게 강남대로는 자신의 체급을 증명하고 정체성을 거대한 스케일로 보여줄 수 있는 ‘빅 캔버스(Big Canvas)’이자 대체 불가능한 무대로 기능하고 있다고 보여집니다.

   

   
   

2. 메디컬 트렌드: 공장형에서 하이엔드

   Q. 메디컬 테넌트의 유형도 다양해지고 있다. 소위 '공장형' 병원과 '하이엔드' 병원 간의 입지 전략 차이가 있는가?

   [타겟에 따른 입지 분화]

   확실히 구분됩니다. 박리다매 전략을 취하는 소위 '공장형' 네트워크 병원들은 접근성이 최우선입니다. 지하철역 출구 바로 앞, 유동인구가 가장 많은 곳을 선호하며 임대료가 다소 비싸더라도 회전율로 이를 상쇄합니다.

   반면, 고가의 수가를 받는 하이엔드 성형외과나 피부과는 조금 다릅니다. 이들은 너무 번잡한 역세권보다는 발렛 파킹이 용이하고 프라이빗한 동선이 확보되는 이면 도로의 단독 건물이나 신축 빌딩을 선호하기도 합니다.

   하지만 공통적인 건, 두 유형 모두 과거보다 훨씬 더 인테리어와 공간 경험(UX)에 공을 들인다는 점입니다. 이제 병원은 치료 공간을 넘어 호텔 로비 같은 편안함과 럭셔리함을 제공하는 '서비스 공간'으로 진화했습니다.

3. 환상과 현실 사이

   Q. 임대인들 사이에서는 "메디컬을 유치하면 임대료를 훨씬 더 많이 받을 수 있다"는 속설이 있다. 실제로 메디컬이 형성하는 임대료 프리미엄은 어느 정도인가?

   [맹목적 프리미엄은 없다]

   아니요. "병원이니까 무조건 평당 5만 원 더 내세요"라는 식의 방식은 존재하지 않습니다. 시장 가격은 정해져 있고, 병원 원장님들도 시세에 매우 밝습니다. 하지만 지불 능력의 차이는 분명히 존재합니다. 일반 오피스 기업이나 소형 리테일이 감당하기 힘든 수준의 높은 임대료라도, 월 매출이 수억 원대에 달하는 대형 병원들은 충분히 감당할 여력이 있습니다. 즉, 우량 자산을 두고 경쟁이 붙었을 때(Landlord Market), 메디컬 테넌트가 다른 업종보다 더 공격적인 가격을 제시해 입점을 따낼 확률이 높을 수 있겠습니다.

강남역 인근 건물의 전체 간판의 66.7%를 메디컬 업종이 점유하고 있다. 우측 사진처럼 상층부 병원군을 서포트하는 약국들이 저층부 리테일을 장악하며 강남대로 특유의 메디컬 타운 양상을 극명하게 보여준다.

4. 시장의 그림자, 그리고 CBRE Retail의 역할

   Q. 메디컬 시장이 커지면서 소위 '메디컬 컨설팅'을 표방하는 업체들이 난립하고 있다. 이들로 인한 시장의 혼탁함도 문제로 지적되는데?

   [The Grey Zone]

   메디컬 개원 시장의 공공연한 그림자입니다. 일부 비전문적인 컨설팅 업체들은 "원장님, 돈 한 푼 없이 개원하게 해드립니다"라며 접근합니다. 입지 선정부터 인테리어, 의료기기 리스, 대출 알선까지 턴키(Turn-key)로 제공하겠다고 유혹하죠.

   하지만 세상에 공짜는 없습니다. 그들은 인테리어 비용을 부풀리거나, 특정 의료기기 업체로부터 리베이트(Kickback)를 받고, 고금리 대출을 알선하며 수수료를 챙깁니다. 결국 그 모든 거품 비용은 고스란히 원장님의 빚으로 남고, 병원의 재무 건전성을 악화시켜 장기적으로는 임대료 연체나 폐업으로 이어지는 뇌관이 됩니다. 이는 임대인에게도 큰 리스크입니다.

   Q. 그렇다면 CBRE 리테일 팀이 제안하는 메디컬 임대차 자문의 핵심 경쟁력은 무엇인가?

   [투명성이 만드는 지속 가능성]

   CBRE는 철저하게 ‘공간 중개(Real Estate Brokerage)’의 본질에 집중합니다. 우리는 의료기기를 팔지 않고, 대출을 알선해 수수료를 챙기지 않습니다. 필요에 따라서 전문적인 오직 객관적인 상권 데이터와 입지 분석을 통해 병원의 성공을 담보할 수 있는 최적의 공간만을 제안합니다.

   우리의 경쟁력은 글로벌 스탠다드에 입각한 ‘윤리 경영(Ethics)’과 ‘투명성’입니다. 리베이트 구조를 원천 차단하고, 임대인과 임차인 모두가 납득할 수 있는 공정한 계약 조건을 조율합니다. 개원 초기에는 컨설팅 업체의 달콤한 제안이 편해 보일 수 있지만, 5년, 10년 가는 성공적인 병원을 만들기 위해서는 투명한 계약이 필수적입니다. CBRE는 병원의 시작을 가장 단단하고 정직한 기반 위에 세워드리는 파트너로서 역할 합니다.

   Q. 2024년 말, '강남언니(힐링페이퍼)'와의 업무협약(MOU)이 업계의 큰 주목을 받았다. 이 파트너십은 시장에 어떤 변화를 가져올 것으로 보는가?

   [Medical 온라인 데이터와 오프라인 솔루션의 결합]

   CBRE 코리아와 힐링페이퍼(강남언니 운영사)의 MOU는 단순히 두 회사가 손을 잡았다는 의미를 넘어, 국내 1위 상업용 부동산 솔루션과 1위 메디컬 뷰티 플랫폼이 결합했다는 데 큰 의의가 있습니다.

   강남언니가 보유한 방대한 유저 데이터와 글로벌 환자 유치 역량은 어떤 의료 과목이 뜨고 있고, 외국인 환자들이 무엇을 원하는지를 가장 정확하게 보여줍니다. CBRE는 이 데이터를 오프라인 부동산 전략에 접목하여 단순히 병원 자리를 찾아주는 것을 넘어, "데이터가 가리키는 최적의 입지"에 글로벌 환자가 원하는 의료 서비스를 매칭하여 국내 메디컬 관광 사업 활성화에 힘을 실을 수 있을 것입니다. 양사는 이를 통해 외국인 환자 유치를 위한 새로운 오프라인 사업 기회를 발굴하고, 혼탁한 메디컬 개원 시장을 투명하고 전문적인 영역으로 끌어올리는 데 주력할 것입니다.

   

   
   

강남대로의 오피스 간판이 걸려있던 자리는 이제 화려한 메디컬 브랜드의 로고로 교체되고 있고, 넥타이 부대가 점령했던 거리에는 캐리어를 끈 외국인 의료 관광객들이 넘쳐난다. 메디컬 리테일은 이제 단순한 임대차 시장의 한 분야가 아니다. 한국의 선진 의료 기술과 K-뷰티 콘텐츠가 결합해 도시의 유동 인구를 바꾸고, 건물의 가치를 재정의하는 거대한 산업이 되었다. 이 역동적인 변화의 물결 속에서 성공의 기회를 잡는 방법은 명확하다. 단기적인 수익이나 편법에 기대기보다, 투명하고 전문적인 파트너와 함께 공간의 본질적 가치를 높이는 정공법(正攻法)을 택하는 것이다. CBRE 리테일 팀은 그 정공법의 길을 가장 잘 아는 내비게이터로서, 강남을 넘어 한국 메디컬 리테일의 새로운 표준을 만들어갈 것이다.