CBD 오피스 리테일의 게임 룰이 바뀌고 있다. 과거에는 점심 유동과 법인카드 수요를 얼마나 흡수하느냐가 성패를 갈랐지만, 이제는 자산 전체 차원에서 ‘왜 굳이 이 건물이어야 하는가’에 대한 답을 설계하는 역량이 핵심이다. 단순한 하부 상가를 넘어, 방문 목적이 명확한 ‘Place’로 변모하고 있는 세 자산의 전략을 분석하고 변화하는 CBD 오피스 리테일의 흐름을 분석해본다.

PLACE: 광화문 보행 환경 변화와 리테일 영향력

• 차량 중심에서 보행자 중심의 공간으로 재편

• 2022년 완료된 광화문광장 재구조화 사업으로 서측 보도(세종문화회관 방면)가 광장으로 편입

• 광화문광장에서 세종대로를 따라 D타워와 그랑서울을 지나 청계천으로 이어지는 보행축은 서울시가 추진하는 ‘보행일상권’ 전략의 핵심

2022년 완료된 광화문광장 재구조화 사업으로 서측 보도(세종문화회관 방면)가 광장으로 편입되었고, 차량 중심에서 보행자 중심의 공간으로 재편. 광화문광장에서 세종대로를 따라 D타워와 그랑서울을 지나 청계천으로 이어지는 보행축은 서울시가 추진하는 ‘보행일상권’ 전략의 핵심

광화문 D타워: 도심형 생활 플랫폼의 선구자

오피스 리테일의 정의를 ‘상가’에서 ‘자산의 브랜드화’로 바꾼 D타워

이미지 좌측부터 오른쪽, D타워 내부와 유니클로, 그리고 최근 오픈한 올리브베러

Q. D타워는 기존 CBD 오피스 리테일의 문법을 어떻게 파괴했나?

Expert's Insight

기존 오피스 리테일은 오피스 지원시설로만 역할을 해왔습니다.
식당이나 카페, 은행이나 약국 등 오피스 인프라를 위한 복지 정도의 역할이었죠. 하지만, 디타워로 인해서 그 구조 자체가 바뀌었어요. MD 측면에서 도심 오피스 리테일에서 보기 드문 2개층 규모의 유니클로 플래그십, 내부 테라스를 활용한 모임형 F&B 컨텐츠 대거 도입, 광화문 피맛길의 정체성을 살린 1F 소호(SOHO) 스트리트 구성 등, 10년이 지난 지금 다시 봐도 ‘트렌디하면서도 클래식한’ 공간을 구현하고있습니다.

최근에는 오피스 리테일 경쟁이 고도화되는 가운데, 기존 1~2층 스타벅스 자리에 올리브영 글로벌 플래그십(올리브베러)이 들어섰습니다. 이는 기본적인 CBD 오피스 및 근거리 수요를 넘어, 늘어나는 해외 관광객 방문 수요까지 흡수해 D타워가 앞으로도 CBD의 랜드마크로의 위상을 강화하려는 전략으로 읽힙니다.

KT WEST: 사옥의 상징성에 ‘광화문 헤리티지’를 입히다

리뉴얼의 한계를 넘어선 KT WEST의 기획 리더십

광화문을 담아낸 통창 설계(2층에서 보는 광화문광장 view)

좌측부터, 개방감을 확보한 보이드 구조와 사옥의 정체성을 담은 1F 플래그십

Q. 1986년 준공된 건물의 한계를 어떻게 극복했나?

Expert's Insight

KT WEST는 1986년 준공된 노후 자산이라는 한계를 KT Estate라는 명확한 실행 주체의 기획력으로 극복한 사례입니다. 단순히 맛집을 모으는 수준을 넘어 광화문의 영구 조망권과 사옥의 상징성을 MD 포인트로 직결시켰죠. 신축처럼 과감한 구조 변경은 어렵지만, 층고 높은 보이드와 통창 설계를 통해 뷰를 실내로 깊숙이 끌어들이며 공간의 여유를 최대치로 구현했습니다.

특히 건물 외벽의 초대형 미디어월과 1층 플래그십 매장을 리테일과 연계해 사옥형 자산만이 가질 수 있는 독보적인 고급스러움을 완성했다는 점이 인상적입니다. 결국 입지의 장점을 운영 방식과 공간 표현까지 한 방향으로 일관되게 끌고 간 기획의 힘이, 이 오래된 건물을 광화문의 새로운 리테일 핫플레이스로 재탄생시킨 핵심 동력입니다.

좌측부터, 사옥 내 상주 인구와 외부 방문객을 연결하는 감도 높은 F&B 유입(오츠커피)와 광화문 광장을 정면으로 마주하는 프라임 입지에 위치하는 스타벅스 리저브

Q. KT WEST의 Retail이 특별한 이유?

Expert's Insight

KT WEST MD 전략의 핵심은 단순한 맛집 유치가 아니라, 광화문이라는 입지가 가진 영구 조망권과 상징성을 극대화한 설계에 있습니다. 2층 코너 명당에 오츠커피와 도우룸을 배치해 임직원과 방문객 모두에게 경복궁 뷰를 선사하고, 15층은 한화푸드테크와 협업해 호텔급 다이닝 경험을 제공하며 방문의 이유를 한 단계 높였습니다.

또한, 단순히 유명 브랜드를 넣는 데 그치지 않고 ‘광화문 헤리티지’를 담아냈죠. 스타벅스 리저브의 전용 메뉴나 파리바게뜨의 ‘광화문 1945’ 신컨셉 매장은 위치의 상징성을 소비할 수 있는 차별화 포인트입니다. 지하의 오리지널팬케이크하우스조차 야간 체류를 고려해 주류를 보강한 ‘다이너’ 형태로 운영하고 있어요. 결국 KT WEST는 브랜드가 아니라 광화문을 가장 근사하게 즐기는 ‘방식’을 팔고 있는 셈입니다.

스타필드 애비뉴 그랑서울: ‘감도’를 얹은 기획 리더십

신세계프라퍼티가 만든 도심 속 ‘다이닝 데스티네이션’

쇼핑몰에서나 볼 수 있었던 공용공간으로 머무르는 공간으로 재구성

“The Dining Destination” — 고밀도 F&B를 선택권으로 전환하다.

Q. 주말까지 활성화된 CBD형 랜드마크로 자리잡을 수 있었던 운영 전략 관점은?

Expert's Insight

층별 컨셉의 명확화 (Navigation): 스타필드 애비뉴는 층별로 미식 경험의 정체성을 직관적으로 설계했습니다. 방문객이 자신의 상황(점심, 비즈니스 미팅, 데이트 등)에 맞춰 고민 없이 선택할 수 있도록 미식의 다양성을 구현하여 매장 간 불필요한 경쟁을 차단했습니다.

통합 매니지먼트를 통한 파이 확대 (Operation): 단순한 브랜드 유치에 그치지 않고, 오픈 이후에도 통합·연계 마케팅을 지속하여 방문객 전체 파이를 키우는 운영에 집중했습니다. 이는 개별 테넌트의 매출을 넘어 자산 전체의 활성도를 높이는 엔진이 됩니다.

상권 성격의 재정의 (Transformation): 이러한 전략적 운영 결과, 그랑서울은 '점심 한 끼'를 해결하는 복지 시설을 넘어섰습니다. 저녁시간 로드 상권으로 이탈하던 수요를 자산 내에 묶어두고, 주말 모임과 데이트까지 수용하는 CBD형 F&B 랜드마크 쇼핑몰로 성공적으로 안착했습니다.

층마다 다른 컨셉으로 구성된 그랑서울의 F&B, 좌측부터 그랑서울(1F), CBD에서 주말 매출도 높게 잡히는 갓덴스시(B1F)

좌측부터: 2층에 위치한 PEER COFFEE와 4층에 위치한 프리미엄 다이닝 공간

Q. 일반적으로 주말 유동이 끊기는 오피스 빌딩에서 폐기율이 높은 ‘스시’같은 업종의 입점은 불가능하다고 여겨졌는데?

Expert's Insight

보통 오피스 빌딩은 주말 유동이 끊기니 신선도가 생명인 스시집은 폐기율 때문에 입점 자체가 불가능에 가까워요. 그런데 스타필드 애비뉴 그랑서울은 신세계프라퍼티가 층별 미식 목적지를 워낙 정교하게 설계해 둔 덕분에 주말에도 관광객과 데이트족이 꽉 들어찹니다. 여기서 '갓덴스시'가 단일 매장 기준 최고 수준의 매출을 찍고 있다는 건 정말 상징적인 사건이죠. 결국 '안 되는 업종'이 있는 게 아니라, 주말 수요까지 끌어당기는 '설계의 힘'이 있느냐의 차이인 것 같습니다.

빌딩의 ‘부록’에서 ‘본문’으로 전환되는 오피스 리테일

오피스 리테일의 ‘주 7일 상권화’

위의 그래프는 더 이상 오피스 상주 인구가 몇 명인가가 리테일 매출의 절대 지표가 아님을 보여준다.

• D TOWER: 평일과 휴일 유동인구의 차이가 거의 없다는 것은 상주 인구(오피스)에 의존하지 않는 독자적인 집객력을 갖췄음을 의미

• KT WEST: 휴일 유동인구가 평일보다 더 많다는 것은 광화문 광장 리뉴얼 이후 광장의 집객력을 리테일 내부로 흡수하는 데 성공했음을 보여줌

• 그랑서울: 세 건물 중 평일 비중이 가장 높지만, 과거 오피스 상권의 '주말 공동화 현상'에 비하면 주말 수치가 상당히 견고

CBD의 단절 없는 보행 동선은 오피스 리테일을 '입주사 복지'라는 프레임에서 해방시켰다. 이제 리테일은 자산 가치 상승을 견인하는 가장 공격적인 수익형 앵커이다. 자산 간의 시너지가 만드는 집적 효과를 장악하고, 도시 맥락에 맞춰 공간을 재정의하는 역량이야말로 향후 오피스 시장의 승자와 패자를 가르는 절대적인 척도가 될 것이다.